Salg af en lejlighed mindre end 3 år i ejendommen. Køb og salg af lejligheder. Lejligheder til salg
Som du ved, er indkomsten fra salget af lejlighederpersoner er underlagt personlig indkomstskat - en skat på personlig indkomst. Ved køb og salg af boliger på Den Russiske Føderations territorium betales det i alle tilfælde til det russiske budget, selv om denne transaktion foretages af borgere fra andre lande.
Det nævnte omfang af juridiske transaktioner er sådanforskelligartede og rige, som kun kan beskrives med en imponerende multi-volumen. Denne artikel har et meget snævrere mål: at afsløre nogle funktioner ved salg af lejligheder af borgere, hvis denne ejendom har været i deres ejerskab i mindre end tre år.
Fra et juridisk synspunkt er indledningsperiodenAt eje en lejlighed, før den sælges, er vigtig på grund af den forskellige vurdering af beskatningsgrundlaget. Et sådant præcedens er ejendommeligt for russisk lovgivning. For eksempel i USA er en sådan transaktion slet ikke beskattet (er det ikke en af grundene til fast ejendomskrisen, der brød ud i 2007?), Vesteuropa, tværtimod viser en mere stram tilgang. Den russiske føderationskodeks med sin bestemmelse 17.1 i Art. 217 potentielt fritaget for indkomstskat et absolut flertal af russere - ejere af fast ejendom, der er sådanne i tre år eller mere.
Men med mindre lang besiddelse af det sammeSkattelovgivningen (artikel 208 s. 1, s. 5) fastlægger den juridiske situation, når salget af en lejlighed er skattepligtig. Mindre end 3 år i ejendommen indebærer to alternative muligheder for at bestemme størrelsen af indkomstskatten (PIT), begge - med en sats på 13% til salg af en lejlighed, som vi vil overveje senere. I Frankrig har skattemyndighederne handlet meget hårdere. Der, når der sælges en lejlighed inden for et år efter købet, vil sådanne indtægter til budgettet være en tredjedel af dens værdi.
Økonomisk grund til differentiering
Hvorfor viser staten så anderledestilgang ved fastsættelsen af skattegrundlaget, idet der tages som en benchmark sådan en tilsyneladende ikke-økonomisk indikator som fast ejendom? Hvorfor tages skattemyndighederne i en referenceperiode på tre år?
Meget mere rentabel for ejeren af lejligheden, hvisdet passer ikke til ham, vente mere end tre år, og så sælge for at købe en ny, der efterlader alle pengene med ham. Faktisk gør den "klassiske" ejer det. Men ejendomsmeglerne tænker anderledes. For ham er køb og salg af lejligheder en forretning. Gennem skattekodeksen begrænser den russiske stat ikke kun rentabiliteten af sådanne spekulationer, men holder også øje med dem og tiltrækker samtidig midler til budgettet.
Variationer af beskatning
Den "kortsigtede" ejer har ret til at vælge sommere rentable for ham vil blive genstand for indkomstskat (PIT) lejlighed salg. Mindre end 3 år i ejendommen - denne periode definerer lovligt to måder at fastslå basen af denne skat i denne situation. Som nævnt er skatteprocenten for begge optioner 13%.
Den første mulighed indebærer emnetbeskatning af ejerens nettoindkomst som forskellen mellem købsprisen og salgsprisen. For eksempel købte ejeren en lejlighed til 1,4 millioner rubler og solgte den til 1,9 millioner rubler. Nettoresultatet af ejeren af 0,5 millioner rubler gav salg af lejligheden. Mindre end 3 års ejerskab - en omstændighed, der reducerer ydelsen med skat: (1900 - 1400) * 13% = 65 tusind rubler.
I anden version, hvis lejligheden gik tilEjendommen er fri, skattebasen er dens salgspris, reduceret med 1 million rubler (artikel 220 s. 1 s. 1 i skattelovens kode). Federal Tax Service of Russia, ved brev nr. ED-4-3 / 13578 dateret 25. juli 2013, systematiserer proceduren for bestemmelse af fradragsbeløbet fra skattebasen af nettoindkomst.
Lad os antage, at provenuet fra salget af en lejlighed udgjorde 1,7 millioner rubler. Ejeren, der solgte den, skal betale budgettet beløbet (1.700 - 1.000) * 13% = 91 tusind rubler.
En anden mulighed for at fradrage fra skattebasis
I en situation hvor lejlighedsejeren har investeret i hendereparation af midler på over 1 million rubler. Så kan køb og salg af en lejlighed til det ledsages af en anden måde at reducere beskatningsgrundlaget. Ifølge art. 220 i Den Russiske Føderations Skattekodeks, har han ret til at reducere indkomstbeløbet for faktisk afholdte såvel som dokumenterede udgifter.
Hvad fører ulovlig skatteoptimering til?
Desværre sker det, at lejlighedsejere ikolliderer med ejendomsmæglere og køber, nedsætter de med vilje deres markedspris, ofte illegalt "optimerer" skattefradrag. Hvad betyder det for dodgers? Skattetjenesten har, efter at have fastslået, at undervurderingen har ret til at opsige transaktionen gennem retten - at returnere lejligheden til ejeren. Desuden har en passende notar ret til at nægte at registrere en salgskontrakt.
Indbygger - ikke-hjemmehørende
Ovennævnte skattesatser gælder for beboere, det vil sige for folk der bor i Rusland i 183 dage om året. Det absolutte flertal blandt dem er russere.
På den anden side at eje og bortskaffelejligheder som ejendomskan og ikke-residenter - udlændinge og statsborgere i Rusland, som bor hovedsageligt i udlandet. For dem er salget af lejligheder beskattet til en højere sats, mere end dobbelt så høj: 30%.
Øjeblikket for erhvervelse af ejerskab
Som vi ser, er besiddelsesbetegnelsen bestemtstørrelsen af den skat, der betales, når en lejlighed sælges. Mindre end 3 år i ejendommen er ikke defineret som tre kalenderår, men som 36 måneder, begyndende med en meget specifik dato. Hvilke omstændigheder bestemmer tidspunktet for erhvervelse af ejerskab? I det tilfælde, hvor det erhverves ved privatisering, underskrives en gavegave, køb og salg, udveksling, udlejning, som kompensation for et nedrivet hus, datoen for denne rettigheds reference er datoen for registrering af titlen.
Udgangspunktet for erhvervelsen af denne ret til arvtageren er testatorens død. Ejeren af kooperative boliger må kun kalde sig ejerne på dagen for den endelige betaling af enheden.
Salget af en lejlighed som en transaktion er således altid i forhold til tidspunktet for forekomsten af ejendomsretten.
Afklaring: Det handler ikke kun om lejligheden.
For lejligheder, vedrørende anvendelse af skat påindkomst af enkeltpersoner, når de solgte dem, hytter, havehuse, sommerhuse, byggegrunde, værelserne i lejligheder blev ligestillet, sidstnævnte kun er helt (juridisk betegnelse), det vil sige at have et tal, for eksempel: værelse nr. 1 i lejlighed nr. 7 . Det er underforstået, at salget af en lejlighed er lovligt standard. Alle ovennævnte ejendomme fast ejendom gældende MK, allerede nævnt af os.
Men hvis værelserne ikke er registreret hver undernummer, så er situationen beskrevet nedenfor ret mulig. For eksempel i en lejlighed er der 4 værelser, som hver er ejet af en person. Derefter solgte de alle deres værelser, hver for ca. 1,0 millioner rubler. Skattemyndigheden vidner om, at omkostningerne i alle lejligheder i en sådan situation opsummeres for at bestemme den kumulative salgspris. I dette tilfælde vil salget af lejligheden være underlagt personlig indkomstskat som følger: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 tusind rubler. Hver sælger betaler indkomstskat som ¼ af et kumulativt beløb på 390: 4 = 97.5 tusind rubler.
Find en lejlighed at købe - et problem?
Søg efter den "rigtige" lejlighed til at købe - forretninggenerende. Ved første øjekast er boligmarkedet forsynet med en række tilbud. Men hvis du virkelig begynder at ringe op til de personer, der har meddelt, snart vil du opdage, at de ikke har travlt med at nævne nummeret på huset, hvor lejligheden er beliggende. Sidstnævnte betyder, at du taler med mellemmænd på boligmarkedet, det vil sige med ejendomsmæglere. Ofte købere er interesseret i at sælge lejligheder fra ejere. Men er det altid berettiget?
På den ene side er det selvfølgelig godt, at boligmarkedetstruktureret, og det beskæftiger fagfolk. Dette kan beskytte de personer, der begår denne transaktion, fra ulovlige ordninger, som er fyldt med sin yderligere opsigelse. Selvfølgelig, for denne sikkerhed bliver nødt til at betale en mellemmand - et ejendomsmæglerbureau. Her er de omtrentlige priser for "tillid og ro": en revision af transaktionens lovlighed - fra 10 tusind rubler; registrering af ejerskab af boliger - fra 15 tusinde rubler., "nøglefærdige aftale" - fra 20 tusind rubler. Faktisk er der en del af sund fornuft i den kendsgerning, at en person, der ikke dagligt er forbundet med den juridiske side af transaktionerne, appellerer til ejendomsmæglere.
Uafhængig søgning efter en lejlighed
En bestemt kategori er dog lovligtLiterate medborgere er stadig tiltrukket af muligheden for at spare penge ved at lave en aftale uden ejendomsmæglere. Salg af lejligheder fra ejere er mere sjældent på markedet, det skal søges. Den nemmeste måde at være opmærksom på køb af lejligheder i det primære marked, det vil sige fra bygherren. Samtidig skal du for at undgå misforståelse først finde ud af, hvilken klasse boligbyggeri, der er under opførelse eller bygget, tilhører: VIP-, klassiker- eller økonomiklasse. Dette kan bestemmes ved leveringsmetode (på en nøkkel eller under selvafslutning), området for boliger i boligmassen og forekomsten af flerværelseslejligheder i den. Find ud af, hvilke udviklere der bygger boliger i din by. Forhør om deres omdømme og "track record".
Salg af lejligheder fra ejere på den sekundæreBoligmarkedet, som vi nævnte, er mere sjældent. Men entusiasterne i sin søgning er ikke afskrækket: før du finder, går hundreder af gange op og opdaterer informationen på AVITO-webstedet, og oftere tager det nogle dage at søge, købe aviser med annoncer, "under linjalen" ringe op på tallene for ejerne af annoncerne og find ...
Det er imidlertid ikke en kendsgerning, at den "vellykkede" køberboliger er ikke overpaying sin ejer på toppen af markedsprisen det beløb, som ejendomsmægleren ville tage fra det. Det er ingen hemmelighed, at ejerne af lejligheder ofte overbelaster dem. For den "rigtige køber" er salget af sekundære lejligheder imidlertid ikke et tyrkisk charter.
Hvis det er besluttet at købe en lejlighed i en "udenlandsk"Under disse omstændigheder foretrækker forsigtige mennesker kun at handle via en mellemmand, men ikke uafhængigt. Samtidig minimeres sandsynligheden for mulige "overraskelser".
Juridiske handlinger, når man køber en lejlighed
Flyttet fokus til at gennemgå detaljerne i skattelovgivningen, under hensyntagen til bopæl, lempelige skattesats efter skat på salg af lejligheder, især i de juridiske formaliteter i handlen.
Lad os begynde med køb af en lejlighed, fordi dette er modtagerens første skridt. For hans del er der tre blokke af handlinger.
For det første verificerer køberen sælgernes dokumenter og tegn på den foreløbige kontrakt.
Derefter (hvis transaktionen sker på det sekundære marked)underskriver kontrakten om fremmedgørelse. I tilfælde af køb af en lejlighed i en ny bygning (primærmarked), vil der blive underskrevet en overdragelsesdokument (måske i stedet for en foreløbig aftale, der regulerer investeringsbidrag, delt byggeri, opførelse på aktiebaser).
Sidste etape - statens registreringtransaktioner. For køberen er det af fundamental betydning at omhyggeligt udføre alle disse faser. Derudover skal der lægges særlig vægt på, når der sker et hurtigt salg af lejligheder.
Tegn på bedrageri
Svindlere forsøger normalt at lave en processælger forgæves, forsøger at skjule de væsentlige detaljer. Hvis sådanne begivenheder begynder at finde sted, og sælgeren forsøger at skynde dig, tøv ikke med, pludselig afbryde samarbejdet og sig til ham: "Farvel!" - Dette vil beskytte dig mod omkostninger.
Som du ved, elsker penge stilhed. Læs omhyggeligt den oprindelige købsaftale, registreret af en notar. Selvom du tidligere har trukket sit udkast til stikprøve af salget af en lejlighed. Vær forsigtig - især med hensyn til den endelige tekst trykt af en notar.
Indledende kontrakt
I første fase angiver køberen først prisen,og undersøger derefter fuldstændigheden af en pakke af salgsdokumenter. Køberen skal analysere de indsendte tekniske specifikationer (Formular nr. 7), registrering af lejere i lejligheden, dokumentet, der giver ejendomsretten til det (købekontrakt, køb, privatisering, donation).
Nærmere bestemt skal pakken af dokumenter til køb udfyldes med følgende dokumenter:
- en erklæring om statens registrering af lejligheden
- Salgskontrakten (den bestemmer tidspunktet for salget af lejligheden)
- dokumenter BTI - udarbejdelse og en fasedeplan af lejligheden
- En kopi af ansøgerens pasdokument
- modtagelse af betaling
- om den solgte ejendom er anholdt
- hvorvidt en erklæringserklæring tidligere blev taget fra alle arvinger - samtykke til salg
- om rettighederne for personer, der bor i lejligheden, overtrædes
I den primære ejendomsmarkedet udviklerder laves en lejlighedssalg. Hvilke dokumenter er der brug for i dette tilfælde? Vær opmærksom på konstruktionsplanen, når lejligheden skal betales til idriftsættelse. Der bør imidlertid ikke være nogen væsentlig forskel med objektets grad af beredskab til levering. Forespørg om udviklerens forretningsomdømme, om der er "på sin samvittighed" langsigtet konstruktion. Endvidere styres de viste dokumenter:
- statlig registrering af lejemålet for et udviklingsplot (muligvis ejerskabsret til det)
- Udviklerens ret til at bygge
- aftale om opkrævning af midler, investeringskontrakt
- plan for levering af lejligheder.
For bedre forståelse med sælgerenDet er ønskeligt at få pålidelige kontaktoplysninger fra ham (betyder online-tilstanden) samt verbalt diskutere med ham den forventede salgstid for lejligheden under hensyntagen til den langsomme udførelse af alle kvalitetsfaser i alle stadier.
Kontrakt af fremmedgørelse eller accept certifikat som anden fase af køb af en lejlighed
Kun efter kvalitet førKontrol kan tage anden fase af købet: underskrivelsen af salgskontrakten. Det er ligegyldigt, om notaren var til stede på tidspunktet for underskrivelsen af denne aftale, men det er nødvendigt at have et godkendelsesbevis eller en overenskomst, der er underskrevet i første fase.
Vi henleder opmærksomheden på den tekniske detalje: I kontrakten om fremmedgørelse er salgsprisen for lejligheden angivet, det er en del af beregningen af skattegrundlaget - den personlige indkomstskat, når lejligheden sælges.
Øjeblikket for den faktiske overførsel af lejligheden - kontraktmæssig karakter kan den (efter aftale mellem sælger og køber) alternativt vælges:
- som tidspunktet for underskrivelsen af salgskontrakten
- korreleret med statens registrering
- erhvervelse af et certifikat for ejerskab af lejligheden
konklusion
En analyse af det russiske boligmarked afslører noglepositive tendenser. Dette bemærkes og anerkendes af hans analytikere, især en professor ved universitetet. Plekhanova Gennady Moiseevich Sternik. For det første giver regeringspolitikken om prisregulering konkrete resultater.
I det lange løbgradvis stabilisering af priserne i forhold til deres niveau før krisen, virkelig økonomisk forsvarlig. På kort sigt er der en tendens til stagnation (hvilket betyder prisudsving omkring det vejede gennemsnit med +/- 2,5%). Den stabile rubelkurs påvirker vurderingen af lejligheder: det er allerede almindeligt, at deres priser er blevet "rubel". Betydende aktiverer boligmarkedet pant. For eksempel udstedte befolkningen i 2012 realkreditlån til mere end $ 1,0 billioner. gnide.
Men hvis vi ignorerer dette ubetingetpositiv dynamik i forhold til sikkerheden på ejendomsmarkedet i sig selv, bør det bemærkes risici som følge af køb af lejligheder uden formidlere. Ofte ikke-fagfolk kender ikke visse nuancer af at købe og sælge en lejlighed. På ordforråd af specialister kaldes sådanne transaktioner "ubeskyttet". På grund af den ekstraordinære betydning af at respektere det juridiske aspekt ved salg og køb anbefaler vi stærkt, at du kontakter ejendomsspecialister. Uanset om det drejer sig om salg af en lejlighed, der har ejet ejerskab i mindre end 3 år eller et andet køb og salg af boliger, vil lønningerne til specialister stadig være flere størrelsesordener billigere end risikoen for direkte tab.
